عقود الإيجار وحقوق السكن في ألمانيا

عقود الإيجار وحقوق السكن في ألمانيا – عقود الإيجار في ألمانيا، من حيث المبدأ، لصالح المستأجر. ومع ذلك، هناك عدد من النقاط التي يجب مراعاتها قبل التوقيع على أي شيء، حيث أن الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في عقد الإيجار ملزمة قانونًا.

أنواع عقود الإيجار في ألمانيا

على الرغم من اختلاف مدتها، إلا أن اتفاقيات الإيجار (Mietverträge) في ألمانيا عادة ما تتبع نموذجًا موحدًا لجميع أنواع المساكن المختلفة. وهذا يعني أنها غالبًا ما تحتوي على أحكام لا تنطبق بالضرورة على حالتك المحددة. قبل التوقيع، يجب عليك قراءة عقدك بعناية للتأكد من فهمك لجميع شروطه.

ورغم أن الاتفاقيات الشفهية ملزمة قانونا من حيث المبدأ، إلا أن إثباتها أصعب كثيرا. ولذلك فمن الحكمة إبرام عقد الإيجار كتابيا في حالة ظهور أي خلافات.

هناك نوعان من اتفاقيات الإيجار في ألمانيا: عقد إيجار محدد المدة (befristet) وغير محدد المدة (unbefristet).

عقود الإيجار محددة المدة (befrisset).

يحدد العقد محدد المدة تاريخ الدخول والخروج. وليس بالضرورة أن يتم تجديده عند انتهاء صلاحيته. عادة ما تصادف هذه الأشياء في سكن الطلاب، حيث يتم السماح بالغرفة فقط طوال العام الدراسي أو الفصل الدراسي.

عقود الإيجار غير محددة المدة (unbefriset).

العقد غير المحدد المدة ليس له تاريخ انتهاء. يحق للمستأجرين إنهاء العقود غير محددة المدة من خلال تقديم إشعار، في حين أن الملاك مقيدون إلى حد ما ولا يمكنهم إنهاء العقود غير محددة المدة دون سبب وجيه (انظر أدناه).

قائمة مراجعة عقد الإيجار

قبل التوقيع على عقد الإيجار الخاص بك، قم بفحصه للتأكد من أنه يتضمن ما يلي:

• اسم مالك العقار وعنوانه الكامل
• عنوان ووصف العقار
• الإيداع
• تواريخ البدء والانتهاء (إن وجدت)
• تم الاتفاق على الإيجار الشهري وطريقة الدفع
• التكاليف و/أو المرافق الإضافية (مثل الطاقة (الغاز والكهرباء)، والمياه، والإنترنت، والهاتف)
• قواعد منزلية محددة، تتعلق على سبيل المثال. للتدخين والحيوانات الأليفة وتأجير الغرف من الباطن والتغييرات
• الهيكلية وإعادة الديكور
• واجبات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاحات
• فترة الإخطار لإنهاء العقد
• قائمة الجرد (إذا كانت الشقة مفروشة)
• إشعار حول أي زيادات في الإيجار، على سبيل المثال. “الإيجار المتدرج” (Staffelmiete – انظر أدناه)

ما الذي يشمله الإيجار في ألمانيا؟

سيحدد عقد الإيجار الخاص بك بالضبط مبلغ الإيجار الذي من المتوقع أن تدفعه. سيحدد عادةً تاريخ الدفع وطريقة الدفع المفضلة. الطريقة الأكثر شيوعًا لدفع الإيجار هي تحويله إلى الحساب البنكي لمالك العقار.

المرافق (نيبنكوستن)

سيكون إيجارك إما “باردًا” (Kaltmiete – الإيجار فقط) أو “دافئًا” (Warmmiete – بما في ذلك تكاليف خدمة المبنى وأحيانًا المرافق (Nebenkosten) مثل الغاز والكهرباء وتكاليف الخدمات وفواتير الإنترنت والهاتف). تأكد من أنك تفهم ما هو مدرج وما لم يتم تضمينه، لتجنب أي تكاليف غير متوقعة في المستقبل.

زيادات الإيجار والإيجار المتدرج (Staffelmiete)

ستنص اتفاقية الإيجار الخاصة بك أيضًا على أي مخصصات لزيادات الإيجار المستقبلية. من الناحية القانونية، لا يستطيع مالك العقار زيادة إيجارك خلال الأشهر الـ 12 الأولى من عقد الإيجار الخاص بك، أو بأكثر من 20% (15% في بعض الولايات الفيدرالية) على مدار فترة ثلاث سنوات.

ولذلك فإن بعض الملاك يتقاضون “الإيجار المتدرج” (Staffelmiete)، الذي يزداد تدريجياً بمرور الوقت. سيتم تضمين جدول زمني لأي زيادات في الإيجار في عقد الإيجار الخاص بك. ومن الجدير بالذكر أنه إذا فرض مالك العقار عليك زيادة في الإيجار، فلا يُسمح بزيادة الإيجار الإضافية.

الإيداع (الحذر)

يتعين على المستأجرين عادة دفع وديعة قبل الانتقال لحماية المالك من أي ضرر أو عدم دفع الإيجار. سيتم تحديد المبلغ الدقيق في عقد الإيجار الخاص بك، ولكن من الناحية القانونية لا يمكن أن يتجاوز إيجار ثلاثة أشهر.

المالك ملزم بإبقاء وديعتك منفصلة عن أصوله الأخرى، على سبيل المثال عن طريق وضعها في حساب توفير خاص. في نهاية عقد الإيجار، يجب على مالك العقار تسديد الوديعة، بالإضافة إلى أي فوائد متراكمة في هذه الأثناء.

تأمين ودائع الإيجار

يعد نظام التأمين على ودائع الإيجار مثاليًا إذا كنت طالبًا وتعاني من ضائقة مالية قليلة، وهو نوع من الضمان الذي تم إعداده بينك وبين شركة التأمين أو البنك. بدلاً من دفع وديعة، تقوم بدفع رسوم اشتراك سنوية لمزود التأمين. وفي المقابل، تصبح الشركة مسؤولة عن الوديعة التي يطلبها المالك. تقدم Kautionsklasse هذه الخدمة في ألمانيا.

تسجيل عنوانك في ألمانيا

بمجرد العثور على غرفة أو شقة أو منزل في ألمانيا، فإن أول ما يتعين عليك القيام به هو تسجيل عنوانك في مكتب المواطنين المحلي (Bürgeramt). حتى عام 2015، كنت قادرًا على القيام بذلك من خلال عقد الإيجار الموقع فقط. ومع ذلك، بعد تغيير القانون، يجب عليك تقديم وثيقة منفصلة تسمى شهادة إثبات الإقامة (Wohnungsgeberbestätigung) من أجل التسجيل.

لا تنس أنه إذا قمت بتغيير عنوانك في ألمانيا، فسوف تحتاج إلى إعادة التسجيل.

إنهاء عقد إيجارك في ألمانيا

تحمي ألمانيا حقوق المستأجرين ومن الصعب جدًا على الملاك إنهاء عقد الإيجار. لا يمكن إنهاء عقدك إلا لأسباب معينة، مثل:

• من الواضح أن مالك العقار يطلب العقار لاستخدامه الخاص (أي أنه يريد بيع المنزل أو الانتقال إليه بنفسه).
• تفشل بشكل متكرر في دفع الإيجار في الوقت المحدد.
• إذا قمت باستخدام العقار بطريقة تنتهك عقد الإيجار، مثل تأجير الغرف من الباطن دون إذن أو الاحتفاظ بالحيوانات الأليفة هناك.
• أنت تنخرط في سلوكيات معادية للمجتمع.

إذا قام مالك العقار بإنهاء عقد إيجارك ولم تكن متأكدًا مما إذا كان ذلك قانونيًا، فمن الحكمة طلب المشورة من محامٍ أو جمعية الإيجار المحلية الخاصة بك (انظر أدناه).

إشعار إنهاء الإيجار

حتى لو كانت أسباب إنهاء عقد الإيجار قانونية، يتم تطبيق الحد الأدنى لفترة الإشعار. تنطبق فترات مختلفة على الملاك والمستأجرين.

إشعار المستأجر
يمكن للمستأجرين إنهاء عقد الإيجار عن طريق تقديم إشعار كتابي مدته ثلاثة أشهر. تنطبق نفس فترة الإشعار، بغض النظر عما إذا كنت تعيش في العقار لمدة ثلاثة أشهر أو ثلاثين عامًا، ما لم يتم النص على فترة إشعار أقصر أو أطول في عقد الإيجار الخاص بك.

إشعار المالك
يعتمد مقدار الإشعار الذي يتعين على المالك تقديمه على مدة بقاء المستأجر في العقار:

طول المدة في العقار الحد الأدنى لفترة الإشعار

0 – 5 سنوات 3 أشهر
5 – 8 سنوات و 6 أشهر
8+ سنوات 9 أشهر
تنطبق فترة الإشعار الدنيا هذه فقط إذا كان المالك يرغب في تحويل العقار للاستخدام الشخصي. إذا انتهكت عقد الإيجار الخاص بك عن طريق عدم دفع الإيجار أو التأجير من الباطن، يحق للمالك إنهاء العقد دون إشعار. ومع ذلك، يحق لك الاحتجاج على الإنهاء ويمكن رفع الأمر إلى المحكمة.

جمعيات المستأجرين الألمانية (ميتفيرين)

سيكون لدى معظم المدن والبلدات الألمانية جمعية مستأجرين محلية (Mietverein أو Mietschutzbund) والتي ستكون قادرة على مساعدتك في جميع الأمور المتعلقة بالإسكان، بما في ذلك المشورة القانونية والتفاوض مع الملاك. إذا كانت لديك أية مخاوف، فقد يكون من المفيد استشارة فرعك المحلي. ستفرض معظم جمعيات المستأجرين رسومًا مقابل خدماتها، أو تطلب منك أن تصبح عضوًا أولاً.

ماذا تفعل إذا كان لديك خلاف مع مالك العقار

إذا واجهت أي مشاكل مع مالك العقار، على سبيل المثال، إذا فشل في إصلاح شيء ما أو لم يستجيب، فيمكنك اتخاذ بعض الخطوات التالية:

• قم بإرسال شكوى إلى مالك العقار كتابيًا.
• تشاور مع جمعية المستأجرين المحليين لديك لكي يتدخلوا نيابة عنك.
  اتصل بمحامي.

• من اجل الحصول على عقد تدريب عبر شركتنا بالمجان المرجو التواصل معنا عبر تعبئة الاستمارة عبر موقعنا
• اذا اردتم الحصول على خدماتنا مثل اعداد ملف كامل للبحث عن الاوسبيلدونغ المرجو التواصل معنا عبر هذه الصفحة
• اخبار التدريب المهني في المانيا من هنا: التدريب المهني في المانيا